ضريبة القيمة المضافة على العقارات في المملكة العربية السعودية

بدء تطبيق ضريبة القيمة المضافة على المعاملات العقارية في عام 2018. وكانت نسبة الضريبة في البداية 5% تماشياً مع المعدلات المفروضة على السلع والخدمات الأخرى. وارتفعت هذه النسبة إلى 15% اعتباراً من 1 يوليو 2020.

وفي 4 أكتوبر 2022 أصدرت الهيئة العامة للزكاة والدخل تعميماً يعفي معظم التوريدات العقارية من ضريبة القيمة المضافة، باستثناء تأجير أو استئجار العقارات التجارية. تم تقديم هذا الإعفاء بالتزامن مع بدء تطبيق ضريبة التصرفات العقارية (RETT) بنسبة 5٪ على معظم معاملات العقارات، والتي دخلت حيز التنفيذ أيضًا في 4 أكتوبر 2020.

سنشرح في هذه المدونة إعفاء ضريبة القيمة المضافة على توريدات العقارات، وكيفية استرداد ضريبة المدخلات للتوريدات المختلطة، وصيغة الاستقطاع النسبي لحساب ضريبة القيمة المضافة المتبقية.

معنى توريدات العقارات بموجب ضريبة القيمة المضافة
 

في سياق ضريبة القيمة المضافة يشير توريدات العقارات إلى أي معاملة يتم فيها بيع العقار أو تأجيره أو نقله كجزء من نشاط اقتصادي.

العقارات
 

يُعتبر بيع، شراء، وتأجير العقارات التالية ضمن توريدات العقارات:

العقارات التجارية: تشمل المكاتب، المصانع، والمباني المستخدمة للأغراض التجارية.

العقارات السكنية: تشمل المنازل الدائمة والممتلكات السكنية.

الأراضي الفارغة: تشمل الأراضي غير المطورة والأراضي الزراعية.

المباني قيد الإنشاء: تشمل المباني التي لا تزال تحت الإنشاء.

المعاملات المشمولة ضمن التوريدات العقارية 

المبيعات:

نقل الملكية: يشمل أي معاملة قانونية تؤدي إلى نقل ملكية العقار، بما في ذلك المبيعات، الهبات، الوصايا والمقايضة.

حقوق الانتفاع: عقود الإيجار أو حقوق الاستخدام طويلة الأجل التي تستمر عادةً لأكثر من 50 عامًا.

الإيجار التمويلي: ترتيبات الإيجار التي تنقل ملكية العقار فعليًا.

تأجير واستئجار العقارات:

التأجير التجاري: تأجير المساحات التجارية مثل المكاتب والمحلات التجارية، وهي خاضعة لضريبة القيمة المضافة.

التأجير السكني: تأجير العقارات السكنية، وهو معفى من ضريبة القيمة المضافة.

الإقامة قصيرة الأجل: تشمل الفنادق والإقامات المماثلة و تندرج تحت التأجير التجاري.

المعاملات الغير مُعتبرة كتوريد عقاري

التمويل المتوافق مع الشريعة: يشمل شراء وبيع العقارات كجزء من ترتيبات التمويل الإسلامي. هذا النوع من المعاملات لا يخضع لضريبة القيمة المضافة أو ضريبة التصرفات العقارية (RETT) لأنه يندرج تحت خدمات التمويل الإسلامي.

ضريبة القيمة المضافة و ضريبة التصرفات العقارية (RETT) على توريدات العقارات:

إمكانية استرداد ضريبة القيمة المضافة للمعاملات العقارية:

الخصم النسبي لضريبة المدخلات القابلة للاسترداد

تشير ضريبة المدخلات القابلة للاسترداد إلى ضريبة القيمة المضافة المتكبدة على المدخلات التي لا يمكن عزوها مباشرة إلى الإمدادات الخاضعة للضريبة أو المعفاة من الضريبة. وعادةً ما تشمل النفقات العامة والنفقات العامة مثل المرافق المكتبية أو خدمات الإنترنت أو تكاليف القرطاسية، والتي تدعم الأنشطة التجارية الإجمالية دون أن تكون مرتبطة بمعاملات محددة.

طريقة حساب نسبة الخصم النسبي

تتضمن طريقة الخصم النسبي حساب الجزء القابل للخصم من ضريبة المدخلات بناءً على نسبة التوريدات الخاضعة للضريبة إلى إجمالي التوريدات (الخاضعة للضريبة + المعفاة). هناك طريقتان رئيسيتان لحساب نسبة الخصم النسبي، ويمكن للمكلف اختيار الطريقة التي توفر أكبر قدر من خصم ضريبة المدخلات:

الطريقة القياسية: تشمل هذه الطريقة جميع التوريدات العقارية المعفاة لحساب نسبة الخصم النسبي.

نسبة الخصم النسبي = 

مثال:

إذا كان لدى شركة إمدادات خاضعة للضريبة بقيمة 400,000 ريال سعودي وإمدادات معفاة بقيمة 100,000 ريال سعودي، فإن الحساب يكون:

وبالتالي، 80% من ضريبة المدخلات القابلة للاسترداد قابلة للخصم.

الطريقة البديلة (تستخدم للتمويل العقاري)

تستثني هذه الطريقة التوريدات العقارية المعفاة من معاملات التمويل عند حساب نسبة الخصم النسبي لتجنب التشوهات في نسبة الاسترداد.

نسبة الخصم النسبي = 

مثال: لدى بنك توريدات خاضعة للضريبة بقيمة 100 مليون ريال سعودي، وتوريدات معفاة بقيمة 200 مليون ريال سعودي، وتوريدات معفاة إضافية من تمويل عقاري بقيمة 750 مليون ريال سعودي.

الطريقة القياسية: 

الطريقة البديلة: 

الطريقة البديلة تؤدي إلى نسبة خصم أعلى، مما يعكس بشكل أفضل استخدام ضريبة المدخلات القابلة للاسترداد في الأنشطة الخاضعة للضريبة.

تمويل العقارات كتوريد معفى من ضريبة القيمة المضافة

الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة 

تمويل العقارات المتوافق مع مبادئ الشريعة الإسلامية يعتبر عمومًا معفى من ضريبة القيمة المضافة. هذا يشمل المعاملات التي تتم ضمن إطار التمويل الإسلامي والتي لا تُفرض عليها ضريبة القيمة المضافة.

الطريقة البديلة للخصم النسبي

يمكن للمؤسسات المالية المرخصة أو البنوك التي تقدم تمويلًا عقاريًا متوافقًا مع الشريعة الإسلامية استخدام طريقة بديلة لحساب خصم ضريبة القيمة المضافة، كما هو موضح أعلاه. هذه الطريقة تأخذ في الاعتبار استبعاد التوريدات العقارية المعفاة للتمويل من حساب نسبة الخصم النسبي، مما يساعد على ضمان دقة حسابات ضريبة المدخلات واستردادها.

معايير الأهلية لاستخدام الطريقة البديلة لحساب الخصم النسبي:

ترخيص من البنك المركزي السعودي

الامتثال لمبادئ الشريعة الإسلامية

الختام

معظم المعاملات العقارية معفاة من ضريبة القيمة المضافة، باستثناء تأجير واستئجار العقارات التجارية. فهي خاضعة لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%.

بالنسبة للإمدادات المختلطة التي تشمل معاملات خاضعة للضريبة وأخرى معفاة، يمكن للشركات المطالبة بضريبة المدخلات على أساس نسبي باستخدام الطريقة القياسية أو الطريقة البديلة التي تستبعد الإمدادات العقارية المعفاة من معاملات التمويل.