Cukai Keuntungan Harta Tanah Malaysia (RPGT): Gambaran Keseluruhan Lengkap

Melabur atau membeli harta tanah di Malaysia merupakan peluang keemasan yang perlu dimanfaatkan sepenuhnya. Harta tanah tidak pernah susut nilai kecuali dalam keadaan tertentu. Malaysia dianggap salah satu destinasi pilihan utama pelabur terutamanya di Asia Tenggara. Tarikan utama di sini ialah kos sara hidup yang rendah dengan infrastruktur yang maju, kawasan yang kurang terdedah kepada bencana dan insentif kerajaan. Malaysia telah mengenakan Cukai Keuntungan Harta Tanah (Real Property Gain Tax, RPGT) bagi keuntungan yang diperoleh daripada pelupusan harta tanah. Dalam artikel ini, kami akan memberikan gambaran ringkas tentang perkara tersebut.

Apakah itu Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT)?

Cukai Keuntungan Harta Tanah dikenakan ke atas pelupusan aset bercukai seperti rumah, bangunan komersial, tanah kosong, ladang dan lain-lain. Cukai dikenakan terhadap pelupus atau penjual pada tahun taksiran apabila penjualan berlaku. Tanpa mengira status kediaman Malaysia, cukai yang sama dikenakan ke atas keuntungan terakru daripada pelupusan aset bercukai yang terletak di Malaysia. 

Selanjutnya, pelupus boleh menjadi syarikat, individu, firma perkongsian, organisasi, pemegang amanah atau orang lain yang boleh dikenakan cukai. Dalam bahasa mudah, pelupusan melibatkan pemindahan hak milik daripada seorang individu kepada individu lain sama ada dengan cara penjualan, pemindahan hak, penyerahhakan, penyelesaian, pindah milik dan lain-lain. 

Cukai tersebut ditadbir oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah, 1976. 

Kadar Cukai dan Pengecualian dalam RPGT Malaysia

Kadar cukai berbeza mengikut kategori pelupus dan kuasa pegangan mereka. Sebagaimana Jadual 5 Akta RPGT, pelupus dibahagikan kepada tiga kategori.

Bahagian 1: Pelupus termasuk individu warganegara Malaysia dan rakan kongsi.

Bahagian 2: Pelupus ialah Syarikat yang diperbadankan di Malaysia atau pemegang amanah, amanah atau badan orang yang didaftarkan di bawah undang-undang di Malaysia.

Bahagian 3: Pelupus terdiri daripada warganegara asing. Pelupus bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap, atau wasi harta pusaka bagi si mati yang bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap atau syarikat asing.

Pemfailan dan Pembayaran Cukai Keuntungan Harta Tanah di Malaysia

Borang Cukai Keuntungan Harta Tanah mesti difailkan oleh pemeroleh dan pelupus. Proses pemfailan adalah seperti berikut:

• Pelupus mesti mengisi borang CKHT-1A manakala pemeroleh perlu mengisi Borang CKHT 2A. Untuk menuntut pengecualian cukai, Borang CHKT-3 perlu diisi.
• Kemudian, borang ini boleh difailkan sama ada secara manual atau dalam talian. Borang-borang ini hendaklah diisi dalam tempoh 60 hari selepas pelupusan.
• Untuk mengisi secara manual, borang hendaklah dimuat turun, dicetak dan selepas semua butiran diisi, borang tersebut hendaklah diserahkan kepada Pejabat LHDN atau pejabat Hasil yang berhampiran. 
• Untuk mengisi borang yang sama secara dalam talian, seseorang individu boleh mengisi borang tersebut dengan log masuk ke laman web https://mytax.hasil.gov.my/
• Semasa memfailkan dalam talian, dokumen perlu disediakan untuk semakan. Borang yang telah diserahkan boleh dicetak atau disimpan.  Borang ini boleh disahkan semula melalui e-CHKT dalam laman web LHDN dengan memasukkan nombor pengenalan dan kata laluan.

RPGT boleh dibayar secara dalam talian atau luar talian. Terdapat dua cara pembayaran secara dalam talian sama ada melalui Portal MyTax atau e-PCB. Pelupus yang ingin membayar secara luar talian boleh membuat bayaran sama ada melalui kaunter bank atau kaunter POS Malaysia.

Cara Mengira RPGT Malaysia

RPGT mestilah dibayar hanya jika harga pelupusan lebih daripada harga perolehan. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa perbelanjaan lain dan faktor lain yang perlu dipertimbangkan. 

 Tarikh pelupusan mengikut undang-undang adalah:

• Pada tarikh perjanjian jika terdapat perjanjian bertulis; atau
• Pada tarikh penyelesaian pelupusan aset jika tiada perjanjian bertulis. 

Tarikh penyelesaian pelupusan bermaksud:

• Tarikh pemilikan aset dipindahkan oleh pelupus; atau
• Tarikh dengan keseluruhan amaun atau nilai balasan untuk pemindahan telah diterima oleh pelupus. 

mana-mana yang lebih awal

Tarikh pemerolehan aset oleh pemeroleh hendaklah dianggap bertepatan dengan tarikh pelupusan aset oleh pelupus kepada pemeroleh. Undang-undang telah memberikan beberapa pengecualian daripada RPGT.

Soalan Lazim

Apakah itu RPGT?

Cukai Keuntungan Harta Tanah ialah cukai yang dikenakan ke atas pelupusan harta oleh pelupus di Malaysia.

Siapakah yang perlu membayar RPGT?

Setiap pelupus di Malaysia yang mendapat keuntungan daripada pelupusan perlu membayar RPGT. Walau bagaimanapun, terdapat pengecualian tertentu yang digariskan oleh LHDN yang mengecualikan pembayaran cukai.

Apakah kadar RPGT semasa?

Terdapat kadar yang berbeza mengikut kategori pelupus. Jika pelupusan berlaku dalam tempoh 3 tahun dari tarikh pemerolehan, kadarnya ialah 30% untuk semua aset. Selepas itu terdapat perubahan dalam kadar.

Bagaimanakah cara saya mengira keuntungan bercukai?

Keuntungan Bercukai = Harga Pelupusan-Perbelanjaan pemerolehan-perbelanjaan yang dibenarkan.

Adakah terdapat sebarang penalti untuk pembayaran lewat?

Ya, penalti dikenakan untuk pembayaran RPGT yang lewat. Tiada yuran tetap. Penalti 10% dikenakan ke atas cukai tertunggak yang perlu dibayar selepas tarikh akhir 60 hari.

Bagaimanakah cara saya boleh membuat bayaran RPGT?

RPGT boleh dibayar secara dalam talian atau luar talian. Nombor Pengenalan Cukai (TIN) atau nombor Bil mesti ada sebelum pembayaran. Pembayaran mesti dibuat dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan.